Inadimplência condominial: cobrança de cotas, multa e juros

A inadimplência e o funcionamento do condomínio

O pagamento das contribuições condominiais é obrigação essencial à manutenção das despesas comuns e à continuidade dos serviços prestados à coletividade. Nos condomínios edilícios, o art. 1.336, I, do Código Civil estabelece o dever de o condômino contribuir para as despesas, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Quando as contribuições deixam de ser pagas, o orçamento fica comprometido e a parcela em atraso acaba suportada pelos demais condôminos.

Quais encargos podem ser cobrados?

O § 1º do art. 1.336 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, sujeita o condômino em atraso à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do art. 406 do Código Civil (taxa legal), e à multa de até 2% sobre o débito. Antes da Lei nº 14.905/2024, os juros aplicáveis na falta de previsão eram de 1% ao mês, o que exige atenção ao período de cada parcela no cálculo. A multa superior a 2% não pode ser exigida, ainda que prevista na convenção. A aplicação dos encargos depende da convenção, da legislação vigente em cada período e das circunstâncias do débito.

A cobrança judicial

O art. 784, X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Preenchidos os requisitos, a cobrança pode seguir diretamente pela execução. Por isso, a organização documental é decisiva: atas das assembleias que aprovaram as contribuições, convenção, demonstrativos de débito e identificação dos períodos em atraso.

O imóvel responde pela dívida?

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a penhora, mas excepciona a cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). Assim, em regra, a unidade que gerou a dívida condominial pode responder por ela.

Condomínios e associações residenciais seguem as mesmas regras?

Não necessariamente. O condomínio de lotes, previsto no art. 1.358-A do Código Civil, aplica, no que couber, as regras do condomínio edilício. Já as associações de moradores de loteamentos têm natureza jurídica própria. Quanto às associações, o Supremo Tribunal Federal, no Tema 492 de repercussão geral (RE 695.911), fixou que a cobrança de taxa de manutenção de proprietário não associado depende do marco trazido pela Lei nº 13.465/2017 (ou de lei municipal anterior) e de requisitos como a adesão do proprietário ao ato constitutivo ou, para novos adquirentes, o registro desse ato no Registro de Imóveis. Por isso, não se deve presumir que a contribuição associativa tenha o mesmo tratamento da cota de condomínio edilício.

Cuidados na cobrança

A cobrança deve ser feita sem expor o devedor a constrangimento, por exemplo com a divulgação de listas de inadimplentes em áreas comuns. Registros claros de assembleias, prestações de contas e notificações fortalecem a posição do condomínio ou da associação.

Conclusão

A recuperação de contribuições exige atenção à legislação, à documentação e à natureza jurídica de cada entidade. Uma política de cobrança organizada, com análise das alternativas extrajudiciais e judiciais, contribui para a saúde financeira e para a redução de controvérsias.

Referências normativas

• Código Civil, arts. 406, 1.336 e 1.358-A
• Código de Processo Civil, art. 784, X
• Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV
• Lei nº 13.465/2017
• Lei nº 14.905/2024
• STF, Tema 492 (RE 695.911)

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.

Entre em contato